Олена Шуляк: "Ринок нерухомості має отримати одні правила для всіх. Комітет працюватиме над трьома законопроєктами, щоб на виході був один якісний закон"
03 листопада 2026, 15:49
В Україні досі немає закону, який комплексно регулював би рієлторську діяльність. Тому людина, яка шукає житло, часто опиняється сам на сам із посередником, який може бути ким завгодно. Часто ми отримуємо скарги щодо того, що агент вимагає «комісію» готівкою і без договору; публікує оголошення-фантоми з квартирами, яких не існує; бере гроші і з покупця, і з продавця, і ні про що не попереджає. І якщо щось пішло не так, поскаржитися нікуди: немає реєстру, немає відповідальності, немає органу, який міг би позбавити недобросовісного агента права працювати в професії.
Водночас у тій самій угоді з нерухомістю всі інші фахівці працюють за чіткими правилами. Нотаріус, який посвідчує договір, оцінювач, який визначає вартість квартири для банку, аудитор, який перевіряє звітність забудовника чи банку: усі вони склали іспит, внесені до реєстру і несуть дисциплінарну відповідальність. І лише посередник між продавцем і покупцем залишається поза будь-якою системою.
Слід визнати, що ринок здебільшого працює в тіні. За даними податкової, у 2025 році доходи від здачі житла в оренду офіційно задекларували лише 3731 людина на всю країну. Цю цифру неможливо пояснити нічим, крім масштабу тіньових розрахунків.
Готуючи законопроєкт №16145 про врегулювання діяльності рієлторів, ми з колегами з нашого Комітету держвлади, місцевого самоврядування і містобудування не вигадували нічого з нуля, а вивчили досвід професій, які вже пройшли цей шлях. Аудитори мають Аудиторську палату і Орган суспільного нагляду. Нотаріуси мають Нотаріальну палату з обов'язковим членством. Оцінювачі недавно, з ухваленням закону №13435 «Про оцінку майна», відмовилися від кількох розрізнених саморегулівних організацій на користь однієї. Тобто, логіка в усіх однакова: одні двері входу в професію, один реєстр, одна дисциплінарна система і один голос у діалозі з державою.
На цих самих принципах побудований законопроєкт №16145. Ми пропонуємо створити Українську спілку фахівців з нерухомості, єдину саморегулівну організацію професії з обов'язковим членством. Щоб працювати на ринку, людина муситиме пройти підготовку, скласти іспит і отримати кваліфікаційне свідоцтво. Після цього вона потрапить до Єдиного реєстру, де кожен клієнт зможе за хвилину перевірити, з ким має справу.
Окремо ми змінюємо правила самої угоди. Оплата без договору буде прямо заборонена, а розрахунки стануть лише безготівковими. Комісію платитиме той, хто замовив послугу, а не той, кого поставили перед фактом. Взяти гроші одночасно з покупця і продавця агент зможе тільки за письмової згоди обох сторін. Якщо ж він порушить правила, клієнт знатиме, куди звернутися, а Спілка зможе застосувати санкції: від попередження до зупинення свідоцтва чи заборони повертатися до реєстру на строк до двох років.
Ми розуміємо і чесні застереження щодо вартості та бюрократії. Саме тому граничний розмір внеску обмежує закон, а ринок отримає перехідний період, щоб підлаштуватися до нових вимог без зайвого навантаження.
Принципово важливо: це не монополія рієлторів на угоди. Власник, як і раніше, може продати чи здати своє житло самостійно. Ми регулюємо професію, а не право людини розпоряджатися власністю.
Після реєстрації нашого законопроєкту до парламенту надійшли альтернативні законопроєкти №16145-1 та №16145-2. Я вважаю це добрим знаком: тема назріла, і колеги бачать потребу врегулювати ринок. Підходи в документах різняться, але мета в нас спільна: прозорий ринок, захищений клієнт і професія, яка відповідає за свою роботу.
Тому на базі Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування ми працюватимемо над усіма трьома законопроєктами разом. Наше завдання не в тому, щоб «перемогла» чиясь версія, а в тому, щоб узяти з кожного документа найкраще. У результаті має з'явитися один якісний закон, який працюватиме на людей.
Сумлінним рієлторам він дасть змогу нарешті відмежуватися від тих, хто псує репутацію професії. Клієнтам дасть можливість перевірити агента так само просто, як нотаріуса. А державі дасть прозорий ринок замість тіньового.