Впровадження ескроу-рахунків та проектного фінансування житлового будівництва обговорено під час круглого столу у Верховній Раді (відео)

Комітет з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування спільно з Комітетом з питань фінансів, податкової та митної політики, Міністерством розвитку громад та територій, Міністерством фінансів, Національним банком, Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, профільними асоціаціями, провели круглий стіл «Впровадження ескроу-рахунків та проектного фінансування житлового будівництва».

Захід відбувся 24 лютого у форматі відео-конференції.

Під час круглого столу його учасники обговорили актуальні питання щодо введення в дію нового механізму проектного фінансування житлового будівництва та ескроу-рахунків.

Голова Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Андрій Клочко, відкриваючи засідання, зазначив, що до предметів відання Комітету серед іншого також відносяться питання житлового будівництва, які є надзвичайно актуальними для України, як з огляду на величезні черги пільговиків, що існують сьогодні, так і на ті негативні явища, які відбулися в останні десятиріччя у сфері будівництва житла та призвели до проблеми ошуканих інвесторів і довгобудів, які роками не можуть бути введені в експлуатацію.

Андрій Кличко нагадав, що на даний час в Україні налічується понад 120 житлових комплексів-довгобудів з загальним числом інвесторів у житлове будівництво близько ста тисяч осіб. «Тому, надзвичайно важливо на сьогодні поряд з питанням пошуку виходу з ситуації, що склалася, розв’язання проблеми довгобудів та забезпечення виконання зобов’язання перед інвесторами у житлове будівництво вирішувати також питання розроблення нових механізмів фінансування будівництва житла, які забезпечували б інвесторам надійну гарантію збереження власних коштів та вчасного введення житла в експлуатацію», - підкреслив Голова Комітету.

Андрій Клочко наголосив на тому, що Комітет відкритий до всіх пропозицій та ініціатив, пов’язаних із вдосконаленням законодавства у сфері житлового будівництва, напрацюванням нових інноваційних механізмів в будівництво житла, можливістю захисту інвестора. «Одним із таких механізмів може стати законодавче впровадження ескроу-рахунків та проектне фінансування житлового будівництва. Він висловив сподівання. що завдяки цій дискусії з’явиться можливість вийти на нові цікаві та необхідні країні рішення, які будуть зафіксовані у коментарях круглого столу та в подальшому трансформовані у відповідні проекти законодавчих актів в інтересах громадян України», - зазначив він.

Голова Комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев приєднався до слів Андрія Клочко щодо відкритості комітетів для запровадження нових механізмів фінансування, у тому числі, і в будівельній галузі. Він зазначив, що сьогодні відбувається досить грунтовне, глибоке реформування небанківського фінансового сектору і в тому числі всіх тих інструментів, які протягом багатьох років існували в країні, існували, на жаль, викливлено, існували не стільки для досягнення цілей фінансування тих чи інших галузей, скільки для ухилення від оподаткування. «Нам би хотілося звільнитися від цієї української традиції і врешті-решт вивести в білу і зробити нормальні сучасні інструменти фінансування будівництва, які задовольняли б і галузь, і споживача, і державу, яка повинна також бачити прозорість всіх цих відносин в процесі їх здійснення», - зазначив він.

Данило Гетманцев запропонував послухати авторів законопроектів і представників галузі, щоб вийти на консолідоване бачення цієї проблеми.

Ініціатор проведення круглого столу Заступник голови Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк зазначила, що це перший такий круглий стіл, присвячений цій актуальній темі.

Під час круглого столу було проведено три панельні дискусії: «Перспективи та доцільність запровадження рахунків умовного зберігання (ескроу) при будівництві», «Зміни до Закону про фінансово-кредитні механізми при будівництві житла: новели. Перспективи та наслідки», «Ескроу-рахунки та проектне фінансування: очікування та бачення представників ринку».

Про використання в Україні ескроу-рахунків поінформував учасників круглого столу директор Департаменту стратегії і розвитку Національного банку України Арсен Макарчук. Він зазначив, що для Національного банку проблема розвитку відносин у сфері будівництва на первинному ринку нерухомості є надзвичайно актуальною, оскільки серед пріоритетів Національного банку є відновлення масштабного іпотечного кредитування. За його словами, зараз іпотечне кредитування розвивається з дуже низької фази, його співвідношення до ВВП є вкрай малим, менше одного відсотка, коли для розвинутих країн нормою є десятки відсотків (у деяких країнах - 30-40%).

Арсен Макарчук повідомив, що Національний банк позитивно дивиться на динаміку розвитку цього ринку, оскільки останнім часом спостерігається хороший темп росту (2,5-3 відсотки щомісячно) у порівнянні з споживчими кредитами. За півроку частка гривневого портфелю іпотеки в банках зросла на 11,5%.

Арсен Макарчук звернув увагу на деякий дисбаланс на цьому ринку, який полягає у тому, що 85% нових кредитів у попередньому році були видані на купівлю житла на вторинному ринку. Він пояснив це низьким рівнем захисту прав інвестора на ще не введені в експлуатацію об’єкти житлового будівництва, відзначивши, що ризики з іпотекою є дуже високими в оцінці банків.

«Питання механізму придбання житла на стадії будівництва через ескроу-рахунки має дуже позитивний ефект та дозволяє прибрати правову та інформаційну асиметрію, яка існує між фізичною особою-інвестором та забудовником, який є юридичною особою», - додав Арсен Макарчук.

Представник Національного банку також зазначив, що використання ескроу-рахунків матиме вплив на вартість залучення фінансування забудовником, що врешті-решт може буди перекладено ним на майбутнього покупця. «Однак, підвищення захищеності самого інвестора є вагомим фактором і це потрібно ставити наперед» - наголосив він.

Заступник голови Комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Олександр Дубінський поінформував учасників круглого столу про розроблений ним проект Закону про внесення змін до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" щодо встановлення порядку фінансування об’єктів житлового будівництва та забезпечення захисту прав інвесторів №4247. Основною метою законопроекту є захист прав громадянина, який інвестує в будівництво нового житла, шляхом поступового (поетапного) фінансування будівництва із застосуванням рахунків умовного зберігання (ескроу), забезпечення додаткового контролю, в тому числі з боку банку, за ходом будівництва, запровадження обов’язковості страхування цивільно-правової відповідальності забудовника на користь інвесторів.

Законопроектом пропонується внести зміни до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» зокрема:

- встановити можливість фінансування з ФФБ та ФОН лише одного об’єкта будівництва, що дозволить запобігти виникненню так званих «пірамід», коли кошти інвесторів, сплачені за будівництво конкретного об’єкту інвестування (квартири або приміщення соціально-побутового призначення), спрямовуються забудовником для будівництва іншого об’єкту;

- зобов’язати управителів ФФБ відкривати рахунки умовного зберігання (ескроу), на які зараховувати кошти інвесторів для будівництва конкретного об’єкту. Фінансування будівництва буде здійснюватися поетапно по мірі готовності об’єкту, а саме: 30%  - перший внесок після укладення договору; 40% -  після завершення зведення зовнішніх стін об’єкту будівництва; 8% - після завершення робіт із встановлення комунікацій та здійснення покрівельних робіт об’єкту будівництва; 3% - після встановлення системи опалення об’єкту будівництва; 5% - після сантехнічних та електромонтажних робіт на об’єкті будівництва; 5% - після завершення внутрішніх робіт та ліфтового обладнання (для багатоповерхових будинків) об’єкту будівництва; 3% - після монтажу вікон, вхідних дверей, внутрішніх комунікацій на об’єкті будівництва; 5% - після робіт із обладнання місць загального користування об’єкту будівництва; 1% після проведення інших робіт, якщо це передбачено умовами договору між управителем та забудовником;

- забезпечити фактичний контроль з боку банку, в якому управителем відкритий рахунок ескроу, за ходом будівництва, тобто забудовник бути мати можливість отримати грошові кошти лише після того, як банк переконається  що відповідний етап будівельних робіт закінчений;

- зобов’язати забудовника страхувати на користь інвесторів свою цивільно-правову відповідальність перед інвесторами за своєчасність та повноту проведення будівельних робіт.

За словами народного депутата, прийняття законопроекту дозволить забезпечити захист прав людини, яка інвестує в новостворене житло, зокрема, врегулювати питання мінімізації збитків такого інвестора, в тому числі, за рахунок поетапного фінансування будівництва, а також страхування цивільно-правової відповідальності забудовника на користь інвестора.

Під час круглого столу відбулося обговорення перспектив та доцільності впровадження ескроу-рахунків у будівництві. В обговоренні взяли участь народні депутати, представники банківської сфери, Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, Асоціації з управління фінансами та інвестиціями (FIMA), Київської міської державної адміністрації.

Заступник голови Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, підбиваючи підсумки круглого столу, повідомила, що за результатами виступів та проведеного обговорення будуть напрацьовані рекомендації щодо законодавчих змін у сфері житлового будівництва, відповідні рекомендації органам виконавчої влади та іншим органам для врахування у їх роботі у сфері вдосконалення нормативно-правових актів.