Комітет з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування провів комітетські слухання на тему: "Захист інвестицій в житлову нерухомість та шляхи вирішення проблем постраждалих інвесторів"

У заході взяли участь народні депутати України, представники центральних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, забудовників. фінансових установ, професійних асоціацій, громадянського суспільства, експертного і наукового середовища, інвестори у будівництво житла.

Голова Комітету Андрій Клочко, відкриваючи слухання, запросив учасників взяти участь в обговоренні питання, що стосується сотень тисяч громадян, які інвестували свої кошти у будівництво житла. «Слухання проводяться з метою дати відповідь на запитання: чому стала можливою ситуація щодо появи недобудов та чому понад десятиліття ця проблема так і не була розв’язана. Очевидно, що ми зараз не зможемо миттєво вирішити питання конкретного довгобуду, але саме тут на майданчику нашого комітету ми маємо започаткувати процес законодавчих змін, що дозволять у майбутньому не допустити появи нових недобудов. Також розробити новий законодавчий механізм вирішення проблеми завершення будівництва довгобудів», - додав Голова Комітету.

О.Шуляк повідомила, що у Комітеті створено підкомітет з питань захисту інвестицій в об’єкти нерухомості і він буде займатися саме цієї проблематикою. Вона пояснила: «Проблематику ми розділили б на дві великі групи. Перша група проблем стосується саме того, що зробити для унеможливлення незаконного будівництва, будівництва житла без дозвільних документів, щоб громадяни, які інвестують на первинному ринку нерухомості мають певні обмеження в доступі до інформації, не завжди можуть зрозуміти чи є у певного об’єкту дозвільні документи чи їх немає. Потрібно зробити так, щоб громадяни, які хочуть купити квартиру, вони були б точно впевнені, що продаж квартир здійснюється у будинках, які будуються на оформленій земельній ділянці, з містобудівними умовами обмеження, які відповідають Генеральному плану тощо».

О.Шуляк також зазначила, що до кінця року Комітет підготує певний законопроект і внесе його на розгляд Верховної Ради.

Друга частина проблеми, за словами О.Шуляк, більш глобальніша: «на сьогодні немає чіткого механізму, що робити з довгобудами, з недобудовами, з сотнями-сотнями будинків і кожний з цих будинків - це унікальна ситуація і немає такого певного механізму, простого рецепту, коли це все можна вирішити».

«Міністерство громад і розвитку територій вже провело першу зустріч з інвесторами, народними депутатами з цієї проблематики. Планується створення робочої групи із залученням усіх зацікавлених сторін для того, щоб законопроект, який стосується вирішення питання довгобудів також був внесений незабаром. «Ми хочемо, щоб всі інвестори сьогодні отримали належну законодавчу підтримку», - зазначила О.Шуляк.

Голова підкомітету з питань захисту інвестицій в об’єкти будівництва Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олександр Аліксійчук відзначив, що проблема захисту постраждалих інвесторів є досить актуальною і болючою для суспільства. «Наша економіка значною мірою залежить від цих інвестицій і будівельна галузь є провідною у системі економіки України і як ніхто страждає від того, наскільки ми маємо об’ємні інвестиції саме в цю галузь. Сьогодні працюють різні моделі фінансування будівництва. Однак, законно визнаними інвесторами вважаються особи, які беруть участь у Фонді операцій з нерухомістю та Фонді фінансування будівництва, а також у придбанні цільових облігацій підприємств, які мають право на емісії з укладанням відповідних договорів та обміном цих облігацій на житло. Але такий механізм мало використовується. Алгоритм роботи за таким механізмом є наступним: людина, яка вклала кошти за таким механізмом, має усі гарантії захисту прав законних інвесторів, передбачених чинним законодавством у разі виникнення проблеми з інвестицією. У нас сьогодні велика кількість ошуканих і чомусь інвестори про ці фонди або не знають або не знають як скористатися таким механізмом. Усі інші схеми залучення коштів у будівництво як то договір купівлі-продажу, участь у будівництво через членство у кооперативах з точки зору законодавства не є інвестиціями і їх захистити дуже складно. Особи, які уклали кошти через такі механізми, не є інвесторами згідно чинного законодавства.

Відносини за такими схемами вважаються цивільно-господарськими. Тому відповідальність за всі проблеми та ризики, що виникають, повністю несуть або інвестори або забудовник, які вони довірили йому на досить сумнівних договорах, які важко захистити. У такому випадку інвестору тільки залишається сподіватися, що забудовник є добросовісним», - зазначив голова підкомітету.

Олександр Аліксійчук також додав, що громадяни, на жаль, не оцінюють ризиків. «Стимулюючим фактором для таких інвестицій є відносно низька ціна за квадратний метр, що приваблює потенційного інвестора і через це ми маємо «Еліта-центр» або будинки Войцехівського у м. Києві або «Альянс» в Одесі», – сказав він.

Відповідаючи на запитання як захистити права таких постраждалих вкладників, голова підкомітету звернув увагу на два моменти: перший - потрібно напрацювати законопроект, який унеможливить такі довгобуди. При цьому варто подумати над проведенням так званого лікбезу, щоб люди, які хочуть придбати житло, вони знали б, як вкласти кошти і при цьому отримати захист і гарантії отримання житла. Інша проблема - це довгобуди. Тут потрібно знати реєстр таких довгобудів, оскільки багато з них є неконтрольовані і необліковані.

«З метою уникнення ситуації появи нових довгобудів потрібно уніфікувати законодавство і створити сприятливий клімат входження чесних забудовників на будівельні ринки. Також варто подувати над створенням Фонду гарантування інвестиційних вкладів, у тому числі через відміну пайової участі.

Поки що у цьому питанні залишається чимало прогалин і недопрацювань, все ще не існує жодного закону, який вирішив би інвесторів і над цим потрібно зараз працювати. Ми з вашою допомогою напрацюємо комплексні підходи на законодавчому рівні, який допоможе нам врегулювати проблему і убезпечити ситуації, які можуть відбуватися у майбутньому», - зазначив О.Аліксійчук.

Директорка юридичного департаменту Міністерства розвитку громад та територій України Ольга Чепелюк сказала, що у Міністерстві знають про цифру 200 тисяч ошуканих родин. «Ми розуміємо актуальність питання, розуміємо біль громадян, оскільки ми майже щодня отримуємо звернення. Ми бачимо на особистих прийомах громадян ошуканих вкладників, які зі сльозами на очах приходять до Міністерства, і розуміємо, що у них іншого виходу немає. Проблема надзвичайно актуальна і її потрібно обговорювати», - зазначила О.Чепелюк.

Доповідачка повідомила, що станом на сьогодні Міністерство має таку статистику: 150 проблемних об’єктів житлового будівництва є в Україні. Найбільше таких об’єктів у м. Києві - 51 і Київській області - 23 об’єкти і в Одеській області - 14 об’єктів. «Але зважаючи на кількість звернень, які надходять, ми розуміємо, що ця статистика є приблизною і є виключно офіційною статистикою. За останні два місяці до Міністерства розвитку громад та територій надійшло понад 80 звернень від ошуканих інвесторів. Ми маємо понад 80 аркушів матеріалів, які стосуються ошуканих інвесторів не тільки з м. Києва, а й Полтавської, Одеської та інших областей. Ми зараз вивчаємо ці матеріали і думаємо, що вони і ті напрацювання, які ми маємо, вони ляжуть в основу законопроекту, який зміг би врегулювати питання довгобудів», - додала вона.

За її словами, основними причинами припинення будівництва таких об’єктів-довгобудів є такі: фінансові проблеми замовників, втручання судових органів у ці процеси (є рішення судів, які блокують можливість забудовників продовжувати будівництво), майнові питання, ряд кримінальних проваджень, процедура банкрутства, обмеження процедур для замовника, оформлення дозвільних документів, проблема відсутності власників, відсутність проектно-кошторисної документації, дозвільних документів і проблема, на яку незрозуміло як впливати, це довгобуди на тимчасово непідконтрольній території.

О.Чепелюк також вважає, що потрібно говорити про захист не лише фізичних осіб, а й про захист державних коштів.

Говорячи про вдосконалення законодавчих механізмів, директорка Департаменту запропонувала напрацювати алгоритм щодо допомоги громадянам, які вже вклали свої кошти і хочуть отримати житло. Адже сьогодні такого універсального алгоритму немає. «На законодавчому рівні не можемо вирішити основних проблем, ми не маємо будь-яких механізмів добудови проблемних житлових об’єктів, які дозволили б вкладниками отримати своє житло. Зараз є вже 20 об’єктів, які добудовані новим забудовником, але поодинокі випадки. Ми пропонуємо на законодавчому рівні урегулювати ці питання: чітко визначити поняття «довгобуд», «проблемний об’єкт», «перелік довгобудів», а також встановити механізм передачі об’єкта замовника будівництва, який не виконує перед інвесторами взятих на себе зобов’язань іншому замовнику будівництва, який має можливість завершити будівництво об’єкта і виконати зобов’язання перед інвесторами.

У Міністерстві вже напрацьована концепція такого законопроекту, у найближчий час буде утворена робоча група по його опрацюванню», - повідомила О.Чепелюк.

Промовці також звертали увагу на відсутність прозорого механізму державної реєстрації прав на нерухомість, що будується, внаслідок чого неможливо достовірно без допомоги забудовника визначити обсяг залучених ним для будівництва об’єкта коштів та обсяг прав третіх осіб щодо об’єкта або житлових/нежитлових приміщень у ньому. У зв’язку з недосконалістю законодавчого регулювання, інвестори тривалий час не можуть ані отримати у власність об’єкти нерухомого майна, ані повернути кошти, залучені у будівництво таких об’єктів.

Серед причин виникнення проблемних об’єктів житлового будівництва учасники слухань відзначили: відсутність системи гарантування виконання замовником будівництва зобов’язань перед інвесторами, будівництво об’єктів на самовільно зайнятих земельних ділянках або відсутність права на виконання будівельних робіт, фінансування будівництва за принципом "фінансової піраміди", спрямування коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням, прийняття забудовником на себе зобов’язань, які він завідомо не міг виконати, неналежний контроль зі сторони контролюючих та правоохоронних органів за діяльністю забудовників, відсутність злагодженої роботи таких органів.

Більшість учасників слухань наголошували на тому, що сьогодні вкрай гостро стоїть питання створення дієвого алгоритму добудови проблемних об’єктів житлового будівництва та напрацювання механізмів, які унеможливлять їх виникнення у майбутньому.

Учасники слухань дійшли до висновку, що вирішення проблем доцільно розглядати у двох напрямах: напрацювати механізми вирішення проблем інвесторів житлової нерухомості, що постраждали внаслідок різних причин та розробити законодавчі механізми, які унеможливлять появу нових проблемних об’єктів будівництва та посилять захист інвестицій в житлову забудову.

За результатами проведення слухань їх учасники висловили також інші пропозиції, які будуть використані Комітетом для підготовки відповідних рекомендацій органам законодавчої та виконавчої влади.